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相続から見た安心/安全な不動産投資とは

相続対策と税務調査

 相続税の申告には不動産の評価が大きく影響します。また、相続対策は不動産の運

用方法が重要なスキルとなります。

 欧米先進国では、資産運用の専門家にトータルなアドバイスを受けることが多いよ

うですが、日本では税理士、不動産業者、金融機関、保険会社など各々独自の視点か

らその責任の範囲において、アドバイスをしているのが一般的なようです。賃貸用建

物の建設を考えた場合、20年、30年という長期間に渡って土地と資金を拘束し、

多額の投下資金(時には借入金)を回収するわけですから将来の不動産所得の損益計算

のみならず相続や自分が経営している事業に与える影響などを十分検討しなければな

りません。そんな先のことまで考えていたら何もできない。そのとおりです。

 不確定要素が多いことは確かですが、不動産取得税、固定資産税、支払利息、減価

償却費、見込修繕費、損害保険料、管理費、不動産業者への仲介手数料等の支払、賃

貸収入、空室割合、建物取得時における消費税の還付金の有無など各要素について試

算することは可能です。むしろ不確定要素が多いのであればそれを見積ってリスクに

備える必要があるということになります。リスクが大きい場合には賃借人から保証金

(建設助成金)を預かり、危険を分散することもあるでしょう。

 相続の観点から言えばどの時点で相続が発生するか分からないわけですから、5年

後、10年後、20年後、30年後の各時点で相続が発生した場合の状況を想定する

ことが必要となります。

 相続が発生すると遺産は分割しなければなりません。相続人間で分割し、原則とし

て申告期限までに税務署に現金で相続税を納めなければなりません。建物の相続税の

評価額は建設費からみれば低く、その底地の評価も下がります。何となく相続対策に

なったような気がしますが、いざその土地建物を処分しようとするとその土地は更地

の価格に比べかなり低く、建物についてはゼロで評価されたり、時には取壊費用を追

加で支払う必要が生じたりします。(通常、賃貸用物件の流通価格はその物件がどの

くらいの収益を生むかという投資利回りで評価されます。)

 一方相続税の納付方法に物納がありますが、簡単に処分できそうな更地でないと税

務署は受付けません。ですからこの資産は誰かが相続することになるでしょう。これ

を共有名義にしたらどうでしょう。各相続人ごとに不動産所得の申告を毎年しなけれ

ばならず、その後に相続が発生したり処分する時に権利関係がとても複雑になります。

 相続ではその不動産を誰に相続させるか、その相続税の納税資金をどうするかを決

めておくことも必要です。先祖伝来の土地を処分することは様々な理由で困難を伴い

ますが現金預金を一定の比率に高めておくために決断することも時には必要です。相

続税評価額は時価の80%を想定していますから物納をした場合、時価との差額20%を

損するという見方もできますし、現金預金に換えれば何より分割が自由です。

 ところで生計を一にする親の土地に子が賃貸用建物を建てることは自由です。所得

税法では親族間の支払を費用として認めませんので、地代を支払う必要もないことに

なります。またこの土地の固定資産税は子の費用とすることができます。古くなった

賃貸用建物を子に贈与すると、比較的安い贈与税に対してその後に生じる不動産所得

を子に与えることができます。(ただし使用貸借では借地権は認められませんのでこ

の土地は更地として評価されます。)

 相続税の対象となる財産は墓所、祭具などごく一部の資産を除いて経済的な価値の

ある物全てです。このうち株式や一部の投資信託などは相続時点で価格が低ければ相

続税も安くなりますが、相続税の納税資金としてはあてにならないことになります。

 分割の可能性、換金性、収益性、価格の安定性などから保有している資産を色分け

し、バランスを保つことが大切です。その中で不動産をどう位置づけるかが相続にお

ける不動産投資のポントとなります。

相続税申告の計算例

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 アパートで相続

税が安くなる理由

建物の相続税の評価額

 建物の相続税の評価額は固定

資産税の評価額を基礎とします。

一般に固定資産税の評価額は建

設費に対して60%から80%

の水準にあると考えられていま

す。(固定資産税の評価作業は

建物ごとに行われ、この水準に

必ず入るとは限りません)

 また、アパートの入居者は借

家権を有しますのでその分建物

の相続税評価額は下がります。

(関東信越国税局管内では30%)

敷地の相続税の評価額

 アパートがあることで敷地の

利用が制限されますのでその分

相続税の評価額は下がります。

評価が下がる割合

  更地の土地評価額(A)

     ×

借地権割合(地域により異なり

ます。路線価図で確認します。)

     ×

   借家権割合

(計算例)

(A)×40%×30%⇒12%減少

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