土地評価の主要なものは4つあります。

○ 地価公示価格

 地価公示法に基づき不動産鑑定士が1月1日現在の標準地点における1?あたりの価格

を公示するもので3月中旬に官報で発表されます。

 地価調査価格(基準地価格)は都道府県が7月1日現在の価格を9月中旬に発表する

ので公示価格と同様の性質のものです。

  

○ 相続税路線価

 相続税、贈与税、地価税の課税価格の算定の基礎とするために国税庁が1月1日現在の

価格を評価するもので例年7月1日に発表されます。


○ 固定資産税評価額

 市町村役場における固定資産税課税台帳の登録価格で市町村の固定資産税、都道府県の

不動産取得税、法務局の登録免許税の算定の基礎となります。

 評価は3年に一度行われますが、毎年1月1日現在の所有者(一定の賃借人)に対し4

月1日から1か月程度の縦覧期間が与えられます。


○ 時価

 個々の土地は同じものが一つとしてなく、個性が強いため一般的な商品のように市場メ

カニズムによる客観的な価格の決定は期待できません。

 不動産オークションでたくさんの買手を募り、成立した価格が時価と言うことになるで

しょうか。

  不動産評価の専門家として不動産鑑定士がいます。「不動産鑑定評価基準」に基

 て各種試算価格を調査し、鑑定評価額を算定するわけですが、許容範囲の中で依頼

 の要望をある程度考慮して鑑定評価書を作成する(某鑑定士)傾向がありますので無条

 件で鑑定評価を受入れることは適切ではありません。


 最近ではハトマークサイト(全宅連統合サイト)やyahoo!不動産などインターネットの

不動産情報システムが急速に発達していますのでこれらを数多く調べることも参考となる

でしょう。これらは主に売手側の希望価格となるでしょうが、吟味した上で情報化してい

るはずですから、全体の傾向をつかむことができるはずです。

 精通者(街の不動産屋さんなど)は多くの買手の情報も持っていますから日頃から付き

合いを大切にすることをお勧めします。


【各価格の相関関係について】

 各々評価の目的が異なるため従来かなりの価差がありましたが、土地評価の一元

方針によって現在は一般的に次のような関係にあると考えられています

  ・「地価公示価格」 …… 時価と同水準

  地域間格差があること、1年から2年のタイムラグがあることを前提として言えば大

 都市の商業地など一部を除き地価は下落傾向にあるため全体として実勢価格の9割程度

 の水準にあると考えられます

  ・「路線価」  …… 公示価格の8割程度(平成4年以降

  ・「固定資産税評価額」 …… 公示価格の7割程度(平成6年以降

  路線価や固定資産税評価額は相続税や固定資産税、不動産取得税等の計算に重大な影

 響を与えるで4者は単純な比例関係にあるわけではありません。あくまで傾向として

 捉えてください。個々の土地は同じものは一つとしてなく、非常に個性が強いですし、

 買手と売手の事情によって売買価格は決定されますから公示価格等によって逆算したも

 のを時価と見なすことは危険です。

一物四価(いちぶつよんか)


  ただしこの土地がマンション適地にある場合には、敷地の分割は不要であり、その価

 値はおもに容積率によって決定されます。その場合むしろ敷地は広い方が良いわけで、

 広大地による減価は生じません。


 学校や公的機関、公園などの公的施設、商店街からの距離や飛行機の騒音、浸水地、傾

斜地などの住環境やその土地のステータスなどによっても実際の取引価格は大きな影響を

受けます。

 相続税や贈与税の申告では評価をもとに税額を算出しなければなりませんから、国税庁

の定める評価通達等によって実効的評価を行いますが、取引では評価額はあくまで参考で

あって、その意味では時価評価をあまり几帳面にとらえず、イメージに留めておくことが

望ましいと思われます。

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 土地の上に他人の建物がある

とその土地の所有者は土地の利

用を制限されます。建物の所有

者に借地権が認められる場合、

その分土地の評価を低く見なけ

ればなりません。

 普通借地権については相続税

では路線価図と評価倍率表に地

域毎に借地権割合が示されてい

ます。

 借地権割合 90%から30%

借地権の取引慣行のない地域

では借地権割合は20%として計

算します。)

 定期借地権については法定更

新制度の適用や建物の再築によ

る期間延長、借地契約終了時に

おける建物買取請求権が排除で

きるなど、契約期間の終了によ

り土地の所有者に更地として返

還されることが確実なため(契

約期間終了の直前には借地権割

合はゼロに近づきます)個々の

借地権設定契約に基づいて収受

された保証金の額、約定利率、

契約期間などに応じて個別に評

価することとされています。

借地権の評価(相続税)

 事業用定期借地権と

公正証書

 平成4年8月1日に施行され

た借地借家法では定期借地権の

存続期間は10年以上20年以

下とされました。(その後の改

正により平成20年1月1日に

施行された事業用定期借地権等

では10年以上50年未満とさ

れています。)

 事業用定期借地権等の契約は

公正証書によってしなければな

りませんが(借地借家法第23

条第3項)公正証書によらずに

契約書の表題を「事業用定期借

地権」とし、本文中に法定更新

制度の適用や建物の再築による

期間延長、借地契約終了時の建

物買取請求権の排除などを規定

しているものが散見されます。

 事業用定期借地権等の規定は

普通借地権から見れば特別な規

定なわけですから、公正証書に

よらない場合にはこの契約は普

通借地権の設定と同様に扱われ

ます。従ってこの場合の借地権

の評価は普通借地権と同様とな

ります。

地上権の評価(相続税)

 建物の所有を目的とする地上

権以外の地上権は契約の残存期

間に応じて地上権の割合を評価

します(相続税法第23条)

(残存期間) (地上権割合)

10年以下      5%

10年超15年以下   10%

15年超20年以下   20%

     :       :

40年超45年以下   70%

45年超50年以下   80%

50年超       90%

(残存期間の定めのない地上権

については地上権割合は40%と

して扱います。)

貸家建付地の評価(相続税)

 貸家の入居者は借家人として

保護を受けるため貸家のある土

地はその利用を制限されます。

相続税では次の算式で貸家建付

地を評価します(評基通第26

条)

  評価額が下がる割合 

  更地の土地評価額(A)

     ×

借地権割合(地域により異な

ます。路線価図で確認します。

     ×

   借家権割合 

(計算例)

(A)×40×30%⇒12%減少

○ 広大な土地

 サラリーマンが住宅を建てる時に土地に対して支払うことができる金額は2000万円

程度が一般的と思われます。例えば坪30万円なら65坪が限界と言うことになります。

 一方住宅を建てるために必要となる標準的な土地の面積は都心部で40坪位、地方によ

って50坪位と異なりますが土地が広い場合には例えば下図のように分割しなければなら

なりません。この場合単なる通路として失われる部分、評価によって下がる部分、分割の

ための費用の発生などのために1坪あたりの評価は下がることになります。

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○ セットバック

 建築基準法では建物を新築するためには原則として4m以上の道路に2m以上接道する

ことを必要としています。一定条件の下に認められた幅員4m未満の道路(建築基準法第

42条2項)に接道する敷地に建物を新築する場合には道路の中心線から2m後退した線

(片側が河川、崖地、線路敷の場合には道路が4mになるまでの線)を宅地の境界線とし

後退する部分を道路敷として提供しなければなりません。この部分は現在の利用を直ちに

制限するものではありませんが、価値の減少は避けられません。

 

○ 間口の広さ

 標準地を100%とした場合の評価割合のイメージ

       5m以下  …… 50%

       6m前後  …… 60%

       7m〜8m …… 70%〜80% 

   建設できる建物など用途が制約されるため間口狭小の土地は価値が下がります。


 

○ 不整形地

 土地の形が悪いことによって有効に土地が利用できない場合の評価割合のイメージ

      有効利用できるかどうかは立地にもよりますので、評価者の主観に基づくイメ

  ージと思ってください。

 

 土地評価における個別要素には次のようなものがあります。

○ 接面道路

・接面道路の幅員

   4メートル(できれば6メートル)以上が好ましい


・敷地から見た道路の向き

   下の図は道路との関係における敷地価格のイメージです。標準地を100%とし

  場合のパーセンテージを示しています。

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税理士高木総合事務所
事 務 所 ご 紹 介

個別評価

70%      80%      90%
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・市街地内山林

・無道路地

・セットバックを要する土地

・都市計画道路予定区域内の土地

・高圧線下の宅地

・普通住宅地区内の利用価値が著

 しく低下している宅地

・道路より高い位置にある(又は

 低い位置にある)宅地で、付近

 の宅地に比べて著しく高低差が

 あるもの

・甚だしい凹凸のある宅地

・振動の甚だしい宅地

・その他騒音、日照障害、臭気、

 忌み等によって取引金額に影響

 を受ける宅地(ごみ処理場、墓

 地、火葬場、変電所などによっ

 て影響を受ける地域)

・1,000平米以上の宅地(大都市圏

 では500平米以上の宅地)

相続税の申告手続きは平均的な税理士にとって、必ずしも得意な分野ではありません。

不動産の評価は画一的にはできませんから高度な専門的知識と豊富な経が要求さ

るのです。ご自分で申告した場合も含め、申告済みの相続税に少しでも不安を感じた

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